千億祥生,擴張的另一面 | 魅影

編者按：信托、基金、AMC等非銀機構，多年來一直隱身房企背后，扮演“金主”角色?！叭兰t線”之下，降負債、拓融資，成為房企當務之急，投資機構也在伺機掘金。就此，焦點財經特別推出《魅影》系列，穿透房企融資表象，照見金主隱秘身影?！　∽髡?| 陳盼盼　　出品 | 焦點財經　　一座諸暨城，半部祥生史。起家于浙江諸暨的祥生，由陳國祥與其妻子朱國玲共同創辦。2017年，祥生提出進一步深化的快周轉戰略：“25710”策略，即“2個月內動工、5個月內開盤、開盤當日銷售去化70%、10個月內現金流歸正”的模式。自此，祥生一路高歌猛進，從一家區域開發商突擊進入全國房企30強，被業內稱為“小碧桂園”。數據顯示，2017年至2019年，祥生控股的全口徑銷售金額從567.6億元增長至1159.3億元，銷售額年均復合增長率達126.88%，只用了3年的時間完成了從百億銷售到千億規模的跨域。而同樣有著“小碧桂園”之稱的中梁控股用了5年，行業平均是6.75年。彼時，作為未上市的房企，祥生快速擴張的背后離不開頻繁的信托“輸血”?！　⌒磐小耙蕾嚒薄　≡谙樯毓烧泄蓵信兜?0家發生股權重大變動的附屬公司中，有6家是因向萬向信托、平安信托、陸家嘴信托、華寶信托等信托公司融資，而發生一系列股權變動?！　±?，祥生宜景是祥生諸暨祥生西湖公館的項目公司。2017年3月，平安信托向祥生宜景增資4800萬元，并獲其49%股權。待祥生將信托融資貸款悉數償還后，平安信托將祥生宜景的49%股權轉讓予祥生，代價4800萬，相等于平安信託根據信託融資安排的注資金。最終，祥生宜景歸祥生全資持有?！　Υ?，祥生表示，我們在一般業務過程中與信託融資公司訂立融資安排，為物業開發及其他相關經營提供資金，“與銀行借款相比，信托融資安排（與信託公司、資產管理公司及其融資平臺的融資安排）通常在獲得的可能性、審批流程及還款要求方面可提供更大的靈活性，為一些項目開發尤其是在銀行信貸環境收緊時提供了有效的替代性資金來源”?！　∪缦樯f，為了支持業務發展，祥生向信托、資管等融資平臺直接借款、質押或轉讓項目公司股權，或者信托機構認購項目公司注冊資本等方式，獲得相對靈活的資金?！　∨c此同時，祥生的融資規模嚴重“依賴”信托渠道。以2019年為例，祥生借款總額達285.27億元，其中信托融資借款占比63.1%，總額為180. 07億元，對應51筆信托融資，涉及向25家信托、資管公司，年利率大多在10%以上，最高的一筆超過了19%?！　〗刂?020年4月30日，祥生未償還的信托融資借款為152.69億元，占同期借款總額的48.4%?！　”煌淌傻睦麧櫋　》彩掠卸?，過猶不及。事實上，祥生正在為嚴重依賴信托融資的行為埋單?！　⌒磐姓急冗^大，直接導致祥生的融資成本處于高位。2019年，祥生的整體融資成本為9.28%，超出中國主流房地產6%的平均融資水平。而居高不下的融資成本幾乎吞噬了祥生的利潤。2019年，祥生的整體毛利率為23.9%，遠低于行業逾30%的平均毛利率?！　《?019年5月，銀保監會發布《關于開展「鞏固治亂象成果促進合規建設」工作的通知》，進一步收緊房地產行業的信託融資及其他融資安排。這意味著，祥生欲通過信托融資、支持業務發展的難度陡增?！　榱送黄迫谫Y“藩籬”，祥生謀求上市。祥生于招股書中坦誠，政府可能收緊與向中國物業開發商提供信托融資有關的法規，或會影響我們獲得信托融資的能力。此可能導致我們的融資選項減少或融資成本增加，從而會對我們的業務、財務狀況、經營業績及前景造成重大不利影響?！　?020年11月18日，祥生地產通過祥生控股（集團）有限公司在港交所順利上市，成為TOP30房企中最后一家上市的企業，總募集款項約31.71億港元。祥生表示，將上市募集所得款項凈額的30%（約9.35億港元），用于償還用作項目開發用途的部分現有信托貸款?！　?次質押融資　　上市引入資本“活水”只能解決一時的資金焦慮，行業增速放緩疊加調控趨嚴，祥生若想實現“財務自由”還有很長的路要走?！　?020年8月，監管層推出“三道紅線” 融資新規，按照剔除預收款后的資產負債率大于70%，凈負債率大于100%，現金短債比小于1倍的標準，將房企劃分為“紅、橙、黃、綠”四檔，據此分別設定有息負債的增速閾值，每降低一檔，上限增加5%?！　〗刂?020年4月30日，祥生控股的資產負債率為90%，凈資產負債率為426%，現金與短期借款的比率為0.5，“三道紅線”全踩，觸及“紅檔”?！　∠樯硎?，倘“三道紅線”新規生效，“我們將無余裕并須確保計息負債不再增加?！　≈貕褐?，信托融資仍是祥生重要的融資渠道?！　∑蟛椴轱@示，僅今年以來，祥生地產集團就進行了8次股權質押，涉及股權數額達4.82億元。其中，除了將南通市祥琪房地產股權質押給民生銀行(行情600016,診股)，其余均是將子公司股權質押給信托、資管公司?！　∠樯钚沦|押的子公司是溫州祥輝企業管理有限公司（下稱“溫州祥輝”）。該公司成立于去年12月30日，青島興豐股權投資合伙企業（有限合伙）、祥生地產集團以350萬元、150萬元的認繳出資額，分別持有其70%、30%股權?！　?月26日，祥生地產集團將其持有的溫州祥輝全部股權數額，分別出質給永升物業旗下的青島興豐股權投資合伙企業（有限合伙）、青島煜堅股權投資合伙企業（有限合伙）?！　≠Y料顯示，目前溫州祥輝持有杭州濱聞企業管理有限公司25%股權，后者全資持有一家名為義烏翠語華庭房地產的地產開發公司。焦點財經了解到，在義務，有一個名為翠語華庭的項目剛開工不久。.klinehk{margin:0 auto 20px;}